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Archive for the ‘愛宕山’ Category

第25地区換地位置決定図(『港区史』下巻)

第25地区換地位置決定図(『港区史』下巻)

天徳寺周辺の木造住宅(2011年1月4日撮影)

天徳寺周辺の木造住宅(2011年1月4日撮影)

森ビル設計部の清水昭夫は、「約18年前、周辺の借地人による個々の建て替えが成される事で、由緒ある寺院のたたずまいが隠れてしまうことを危惧した青松寺から森ビルが相談を受けたことが一体開発のきっかけである」(「新しい都市景観の創造―歴史と融合した愛宕グリーンヒルズ」 『都市計画』51-2)と述べている。そして「結果的には約70軒以上の権利者の敷地を統合し、青松寺、傳叟院、清岸院、日本放送協会(NHK)、光文社他3名と森ビルとの共同事業として進める事になった」としている。このことから、森ビル側としては、青松寺の主体性で事業が開始されたとしていること、そして、基本的に「借地人」側の主体性は排除されたことがわかる。
それでは、この「借地人」は、どのようにこの地域を使っていたのであろうか。1993年のゼンリンの住宅地図をみると、零細な住宅や、小規模のビルが立ち並んでいることがわかる。この地域の過去の景観についてはよくわからない。ただ、この地域は、関東大震災で壊滅的な被害を受けた。そして、その後、区画整理で基本的な街並みが形成されたと考えられる。この区画整理により、街路が新設・拡張された。例えば、愛宕グリーンヒルズの西側に隣接する天徳寺は、これも大きな寺院であったが、区画整理によって寺院境内地に街路が新設されている。そして、この区画整理が、近世では寺社地中心であったこの地域の性格を変えたといえる。昭和前期には、愛宕山にはトンネルが通されるとともに、零細な住宅や店舗が建設されたといえる。この時期以降も寺社が多いことは変わらないのだが、一般的な民衆の街となったといえる。その形跡は、戦災を免れたと思われる天徳寺周辺の木造住宅で瞥見することができるだろう。
もちろん、建て替えなどで、昭和前期に形成された景観は随分変わったであろう。しかし、区画整理で形成された街並みの骨組みは維持されていたと考えられる。これらの建築物は、零細で、耐火性・耐震性も問題があり、地価の割には商品価値も低かったであろう。しかし、この昭和前期の街並みは、民衆生活の息吹があったといえる。
愛宕グリーンヒルズの再開発事業にあたり、このような昭和前期の街並みに根付いていた民衆生活が排除され、一種良くも悪くも生活臭のない街並みに転化したといえる。そして、その結果生み出された都市景観が、一つには近未来性、もう一つには復元された歴史的伝統(ルネサンスというかフェイクというかは見解が分かれるであろうが)に依拠したものとなっているといえるのではないか。愛宕グリーンヒルズの景観にある「不思議さ」の原因は、通常、生活を通じて継受されていく「伝統性」と、生活の延長線上にある「未来性」ではなく、現状の生活を排除した時間軸の捉え方にあるのでなかろうかとも思うのである。

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青松寺山門とフォレストタワー(2011年1月4日撮影)

青松寺山門とフォレストタワー(2011年1月4日撮影)


ここまで、愛宕山に広がる愛宕グリーンヒルズの景観について述べてきた。愛宕グリーンヒルズについては、いわば高賃貸料の取得をめざして、効率的に経営できる、超高層のオフィスビルとマンションを建設しようとする森ビル側の意向が働いているといえる。もちろん、森ビルとしては、職住接近の空間を形成するという実験場としての意味ももっているだろう。先行するアークヒルズや、この後に建設される六本木ヒルズなどと同様、愛宕グリーンヒルズも、その一つである。そして、このように、高層住宅が併設されているがゆえに、公開空地も商品価値を高める機能をはたしているといえる。
しかし、愛宕グリーンヒルズの景観については、森ビル側だけのベクトルが働いているわけではない。地権者である青松寺の意向がこの場に大きく作用しているといえる。まさに、歴史的伝統を回復するーその志向が貫いているといえる。青松寺については、近世そのままとはいえないものの、規模においては大寺院としての歴史的あり方を復興したといえる。そして、そのデザインとしては、たぶんに愛宕グリーンヒルズ全体の景観をデザインする森ビル側と交渉しながら、この景観を形作っていったといえる。その意味で、一部に参拝エレベーター・エスカレーターなどの近未来的な構造物を伴いながらも、全体としては青松寺は歴史的伝統のルネサンスを実現したといえる。
これは、例えば、近隣の寺がビル化していることと比べれば評価していいことかと思われる。その意味で、愛宕グリーンヒルズは、現代の寺院景観形成の一つの実験場であったともいえるのである。
といっても、この実験が、どのような問題をはらんでいるのだろうか。次に考えてみたい。

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NHK放送博物館(2011年1月4日撮影)

NHK放送博物館(2011年1月4日撮影)

愛宕山エレベーターもしくは遊歩道をへて、愛宕山に登れば、そこは愛宕グリーンヒルズD地区である。ここにはNHK放送博物館が所在している。この場所は、NHKの発祥の地といえる。日本のラジオ放送は、1925年3月1日、芝浦所在の東京高等工芸学校に仮局を置いた東京放送局(JOAK)によって試験放送が開始された。同年7月12日には、この愛宕山の地に東京放送局は移転し、その地から本放送を開始した。この東京放送局が、現在の日本放送協会(NHK)の前身である。

この愛宕山の地からなぜラジオ放送が開始されたのか。それは、この地が東京の地で最も標高の高いところ(26m)であったからである。近世江戸において、愛宕山はその高さで有名な景勝地であったが、それが、ラジオ放送に役立ったのである。

『芝区誌』(1938年)によると「放送局の高いアンテナは愛宕山の一偉観である」としている。愛宕山+アンテナで、今日の東京タワーのような役割をはたしていたのである。しかし、『芝区誌』によると、すでに埼玉県内に別個の放送局アンテナがたてられており、すでに電波は愛宕山から発信されることはなかったようである。また、日本放送協会の新しい建物が麹町区内幸町に建築中であるとも記されている。1940年に日本放送協会は、内幸町のNHK東京放送会館に移転した。そして、さらにNHKは、1973年に現在の渋谷区に所在するNHK放送センターに移転することになった。

ただ、NHKは、その後もこの歴史のある愛宕山の放送局を手放さず、1956年に、NHK放送博物館を開館した。現在の建物は、1968年に新築されたものだが、四階建てでさして高いものではない。愛宕グリーンヒルズ事業は、NHK発祥の地である放送博物館の現況を保存して行われている。さらに、同居していたNHK放送文化研究所が愛宕MORIタワーに移ったため、全館を展示スペースとすることが可能となり、展示の拡充もされることになった。

このように、愛宕グリーンヒルズ事業は、それなりに歴史に配慮して行っていることを示しているものといえる。ただ、この場所も、全体の容積率緩和の一助となっているのであろう。

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愛宕山エレベーター(2011年1月4日撮影)

愛宕山エレベーター(2011年1月4日撮影)

愛宕山エレベーター入口(2011年1月4日撮影)

愛宕山エレベーター入口(2011年1月4日撮影)

愛宕山に通ずる遊歩道(2011年1月31日撮影)

愛宕山に通ずる遊歩道(2011年1月31日撮影)

B地区には、愛宕山に登るエレベーターがあり、このエレベーターによって愛宕グリーンヒルズD地区につながっている。愛宕山は標高26mで、大分前に述べたように、近世江戸では随一の展望台であった。そして、そこに登る石段の急なことでも知られていた。前述したように石段は現存しているが、今は、出世の階段を上ることを切望して愛宕神社に参詣するビジネスマン以外は、その石段を登る必要はない。無料の愛宕山エレベーターに乗ればいいのだ。もちろん、多少微妙な気持ちはするのだが。

この愛宕山エレベーターは、愛宕トンネルの近くにあるのだが、かなり「近未来」な感じがする。清岸院に登るエスカレーター同様、歴史というよりも「未来」にそっている。それが、近世以来の景勝地愛宕山にあるので、ちょっとミスマッチな印象がある。汐留シオサイトみたいに、すべてが「未来志向」ならば、このデザインも周辺に溶け込めるのだが。

なお、歩いて登りたい方は、エレベーターわきに非常階段のような階段がある。また、青松寺から延々と続く遊歩道もある。ただ、この遊歩道、あまり明るい道ではない。傳叟院の墓地と、暗い照葉樹林にはさまれているので。愛宕グリーンヒルズの全容を知るにはいい道なのだが。

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正面からみた傳叟院(2011年1月4日撮影)

正面からみた傳叟院(2011年1月4日撮影)

後からみた傳叟院(2011年1月31日撮影)

後からみた傳叟院(2011年1月31日撮影)

傳叟院墓地(2011年1月31日撮影)

傳叟院墓地(2011年1月31日撮影)

B地区には、傳叟院が所在している。この寺院は青松寺の子院で1646年に開山された。1887年の「東京五千分ノ一」図によると、青松寺の北側に清岸院とともにならんで所在していた。ただ、傳叟院が道側、清岸院が山側に所在していた。この両寺院とも関東大震災で焼失した。ゼンリンの1993年の地図によると、清岸院は現所在地の近くにあるが、傳叟院は現フォレストタワーの位置に所在していた。愛宕グリーンヒルズ再開発によって、傳叟院はより北側に移転した。ただ、その墓地は移転していない模様である。
改築された傳叟院は、三階建てで、後側からみるとかなり大きな建物のようである。ただ、北側の正面からみると、伝統的な本堂の形式をとっている。伝統的とは思えない清岸院と、伝統の復活をめざした青松寺の中間にある様式といえよう。その意味では、愛宕グリーンヒルズは、寺院の建築様式の実験場ともいえるのである。

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「精進料理・醍醐」(2011年1月31日撮影)

「精進料理・醍醐」(2011年1月31日撮影)

フォレストタワーの二階には、「精進料理」の「醍醐」という店が所在している。この店は1950年創業で、1993年のゼンリンの地図にも表示されている。ただ、その時は、青松寺の門前により近い位置に所在しており、フォレストタワー建設時にその中に入ってきたのである。愛宕グリーンヒルズの開発にあたり、開発後も存続が確認できるあまり多くない例の一つといえる。それ以外は、光文社くらいであろうか。たぶん、青松寺で行われる法事などに精進料理を提供してきたと思われる。ホームページなどによると、「醍醐」には各部屋からみえる「庭園」がある。これも、愛宕グリーンヒルズ全体の容積率緩和に役立っているのだろう。その意味では、たくみに容積率緩和を利用しているといえる。

ただ、この精進料理、決して安くない。一番安いランチの「ミニ懐石」で1万円であり、最も高い「蘭懐石」で1万9千円である。フォレストタワーの賃貸料の高さと平行しているといえる。まさに、「セレブ」の場なのだ。

なお、moriタワーのレストランは、これほど高くない。ランチで1000円以上というところか。スターバックスもある。オフィスビルのほうが安いのだ。六本木ヒルズもそういう印象がある。

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フォレストタワー(2011年1月31日撮影)

フォレストタワー(2011年1月31日撮影)

MORIタワーからみたフォレストタワー(2011年1月31日撮影)

MORIタワーからみたフォレストタワー(2011年1月31日撮影)

やや、C地区の青松寺境内に長居しすぎたかもしれない。ここから、居住機能が主に集約されている場である、愛宕グリーンヒルズ北側のB地区をみていくことにする。ここには、いわゆるレジデンスーマンションであるフォレストタワーが所在している。だいぶ前に述べたが、森ビルは、自らの都市再開発の正当性を、都心に超高層住宅を建設して、職住接近した都市に作り替えることに求めており、その意味では、この空間は愛宕グリーンヒルズを特徴づけるものといえよう。実際、森ビルが行った都市再開発事業であるアークヒルズにおいても、六本木ヒルズにおいても、レジデンス棟が建設されている。森ビルのこのような特徴は、例えば三菱地所の行っているオフィスビル中心の丸の内開発や、三井不動産の行った住宅専用の大川端リバーシティなどと比べることができる。ただ、今や、オフィスビルとならんでレジデンスを建設することは、汐留シオサイトや東京ミッドタウンなどでもみられ、ある意味で都市再開発のトレンドとなっているといえる。

このフォレストタワーについて、森ビルのホームページは次のように紹介している。

地上42階建、総延床面積62,475.27m2、単身者からファミリーまで様々なライフスタイルに対応する17タイプ(1BR~3BR)の住戸タイプを用意した、総戸数354戸の高級賃貸住宅。隣接する慈恵医大病院との提携による24時間バイリンガル対応の健康相談や、マシンジムやプールを配置した最上階(42階)のグリーンヒルズスパでは、日常のトレーニングはもちろんのこと、医師やトレーナーの指導による個人プログラムやヘルシーメニューの提供も行います。一般の賃貸住宅のほか、短期契約にも対応する家具付き賃貸住宅(サービスアパートメント)も併設しています。
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このように、隣接の東京慈恵医大と提携した医療サービスや、最上階のスパやら、いたれりつくせりのサービスである。フロントサービスやドアマンまでついている。家具付き賃貸住宅であると、朝食やハウスキーピングまでサービスの中に入っている。もう、こうなると、住宅というより、ホテルだ。もちろん、ペットも可であり、専用の足洗い場まであるそうだ。

ただ、賃料は……。賃貸住宅ではひと月一番安くても45万円、家具付きであると64万円である。家具付きの場合、一日換算では2万円を少し超えるぐらいか。一般的に住める人々は限られよう。東京滞在の外国人ビジネスマンか、新興企業の経営者くらいしか思いつかないのである。

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